Metodika

Jak odhadujeme cenu

Chceme, abyste přesně věděli, z čeho číslo vychází a kde má své hranice. Důvěra začíná srozumitelností.

Z čeho tento online odhad vychází

Kalkulačka používá modelové sazby pro městské části Prahy a pevné koeficienty. Není napojená na transakční data ČÚZK ani cenové mapy skutečných prodejů. Sazby pro rok 2026 nejsou doložené jako měsíčně či kvartálně aktualizované. Výsledek je první orientace, nikoli ověřená tržní cena.

Pro odborné posouzení jsou důležité údaje o dosažených cenách z katastru nemovitostí (ČÚZK) a cenové mapy realizovaných prodejů v konkrétních pražských katastrálních územích. U každého srovnání je potřeba uvést zdroj, datum prodeje a období, ze kterého data pocházejí.

ČÚZK: katastr nemovitostí a poskytování údajů

Co už výpočet zahrnuje a co ještě ověřit

Zohledněno v orientačním online výpočtu

Městská část podle výběru, nikoli samostatná sazba pro katastrální území
Zadaná podlahová plocha
Typ nemovitosti
Zvolený celkový technický stav
Zvolené základní vybavení včetně výhledu, pouze paušálním koeficientem

Ověříme při osobním či odborném posouzení

Konkrétní katastrální území a srovnatelné realizované prodeje
Dispozice a patro, které evidujeme, ale do online ceny se nepromítají
Orientace vůči světovým stranám, výhled a oslunění
Hluk z ulice
Stav bytového domu a fond oprav SVJ
Právní stav a věcná břemena
Sklep a příslušenství

Co znamená spolehlivost odhadu

Orientační: Modelový výpočet bez ověřených srovnatelných transakcí a prohlídky. Tuto úroveň má současná kalkulačka u všech typů nemovitostí. Šířka rozpětí není statistická pravděpodobnost ani záruka prodejní ceny.
Střední: Odborné posouzení s ověřenými srovnatelnými prodeji a základními podklady. Některé technické či právní okolnosti ještě mohou vyžadovat prověření. Samotné vyplnění dotazníku tuto úroveň nezajistí.
Vysoká: Podrobné posouzení po prohlídce, s aktuálními srovnatelnými realizacemi a prověřenými podklady. I tak může konečnou cenu změnit poptávka, financování kupujícího a vyjednávání. Nejde o garanci výsledku.

Používáme modelové sazby

Základem je pevná sazba za metr čtvereční pro vybranou městskou část. Není ověřeným průměrem skutečných prodejů. Upravujeme ji koeficientem typu nemovitosti, stavu a zvoleného vybavení.

Ukazujeme rozpětí, ne jedno číslo

Žádný výpočet na dálku nezná vaši nemovitost tak dobře jako vy. Rozpětí poctivě ukazuje, kde se cena pravděpodobně pohybuje.

Spolehlivost nepřeceňujeme

Současná kalkulačka má vždy orientační úroveň. U bytu používá rozpětí 8 % od středu, u ostatních typů 15 %. Tato rozpětí jsou pravidlem modelu, nikoli ověřenou statistickou přesností.

Oddělujeme inzerci od realizací

Cena v inzerátu není dokladem dosažené ceny. Odborné doporučení je třeba opřít o doložené realizované prodeje a vysvětlit rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi.

Online odhad, osobní rozbor, nebo znalecký posudek?

Online odhad je rychlá první orientace. Je zdarma a máte ho za minutu.

Osobní rozbor zohlední stav, dispozici, světlo, výhled i aktuální poptávku. Je to podklad pro rozhodnutí o prodeji a ceně v inzerci.

Znalecký posudek vypracuje soudní znalec a vyžaduje ho například banka, soud nebo dědické řízení. Online odhad ho nenahrazuje.

Jak může vypadat odborné posouzení

Cena s vysvětlením, ne jen číslo

Následující modelový protokol ukazuje podobu odůvodnění. Není výstupem skutečné zakázky ani anonymizovaným dokladem uskutečněného odhadu. Částky i vlastnosti jsou smyšlené.

Protokol odborného posouzeníModelová ukázka

Nemovitost: Byt 2+kk, 60 m², Praha 2
Účel: Podklad pro stanovení nabídkové ceny
Modelové cenové rozpětí: 8 800 000 až 9 400 000 Kč
Podklady ke skutečnému odhadu: Prohlídka, list vlastnictví, informace SVJ a doložené srovnatelné prodeje

Odůvodnění a vliv jednotlivých faktorů

Srovnání prodejů: skutečný protokol uvádí zdroj a datum každé transakce, plochu, cenu a důvod srovnatelnosti. Ukázka neobsahuje žádné skutečné transakce.
Stav a vybavení: dobrý stav snižuje potřebu počátečních investic. Chybějící výtah může omezit okruh kupujících.
Poloha a světlo: klidná orientace do dvora může být výhodou. Oslunění se posuzuje při prohlídce.
Právní a technická rizika: bez ověření listu vlastnictví a podkladů domu nelze uzavřít konečné doporučení.

Skutečný dokument má datum ocenění, identifikaci zpracovatele, použité zdroje a omezení. Není příslibem dosažení uvedené ceny ani náhradou znaleckého posudku.

Kolik má vaše nemovitost skutečnou hodnotu?

Cenové rozpětí uvidíte za minutu. Zdarma a bez zadávání telefonu.

Zjistit cenu