Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2026: kdy se uplatní osvobození

Kupní cena na smlouvě ještě není částka, se kterou můžete bez obav plánovat další bydlení. Nejdřív je potřeba zjistit, zda je váš příjem osvobozený od daně. Stejná nemovitost může mít u dvou majitelů jiný daňový režim, protože záleží na nabytí, bydlišti i způsobu využití.

Bydliště alespoň dva roky před prodejem

U rodinného domu se souvisejícím pozemkem a zákonem vymezené jednotky se může uplatnit osvobození, pokud v ní prodávající měl bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Bydliště není automaticky totéž co adresa trvalého pobytu. Rozhodují skutečné okolnosti bydlení. U obchodního majetku platí zvláštní omezení.

Pět, nebo deset let vlastnictví?

U nemovitostí nabytých před 1. lednem 2021 platí podle přechodných pravidel zpravidla původní pětiletý test. U nabytí od tohoto data se posuzuje, zda doba mezi nabytím a prodejem přesáhla deset let. Nepočítejte pouze rozdíl letopočtů. Přesné datum nabytí a okamžik prodeje si nechte ověřit podle dokumentů.

• Při dědictví od příbuzného v přímé řadě nebo manžela lze za zákonných podmínek zohlednit také dobu vlastnictví zůstavitele.
• Darování samo o sobě neznamená, že se automaticky přičte doba vlastnictví dárce.
• Družstevní podíl není nemovitost. Jeho převod se posuzuje podle jiných ustanovení.

Když peníze použijete na vlastní bydlení

Zákon umožňuje za určitých okolností osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Jde například o některé situace kratšího bydliště nebo nesplnění desetiletého testu u novějšího nabytí. Není to univerzální výjimka pro každý prodej. Získání prostředků je nutné oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy jste je získali. Prostředky je obecně třeba použít nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období; zákon připouští i použití v předchozím období. Při použití pouze části prostředků může být osvobozena jen odpovídající část.

Na prodej nemovitosti se obecný limit 40 milionů nevztahuje

Částka 40 milionů Kč se objevovala v pravidlech pro jiné druhy příjmů, zejména cenné papíry a podíly. Nejde o obecný roční strop osvobození prodeje nemovitostí podle uvedených testů. Výši ceny proto neposuzujte podle tohoto limitu, ale podle konkrétního ustanovení zákona a své situace.

Pokud osvobození nesplníte

U nepodnikatelského prodeje fyzické osoby se příjem zpravidla řeší jako ostatní příjem podle § 10. Proti příjmu lze za zákonných podmínek uplatnit doložené výdaje, například pořizovací cenu a náklady související s prodejem. Nelze tedy automaticky počítat daň z celé kupní ceny. Sazba závisí také na celkovém základu daně.

Co si připravit před podpisem smlouvy

• Doklad o nabytí, datum nabytí a případné podklady k dědictví.
• Informace o skutečném bydlišti a případném zařazení do obchodního majetku.
• Plán použití peněz na další bydlení a doklady o výdajích.
• Přehled předpokládaných plateb od kupujícího. Lhůty mohou souviset s rokem získání příjmu.